Wer ein Gebäude für andere zugänglich macht, muss dafür sorgen, dass dort niemand zu Schaden kommt. Für Vermieter und Eigentümer heißt das: Wege, Treppen, Beleuchtung, Bäume, Spielplätze, Dach und Fassade regelmäßig kontrollieren, Gefahren beseitigen und das dokumentieren. Die Aufgabe lässt sich auf einen Hausmeister oder Dienstleister übertragen, die Pflicht zur Auswahl und Kontrolle bleibt beim Eigentümer.
Was die Verkehrssicherungspflicht ist
Ein lockerer Handlauf, eine defekte Lampe im Treppenhaus oder ein morscher Ast: Solche Dinge führen jedes Jahr zu Unfällen, und danach stellt sich die Frage, wer haftet. Dieser Artikel zeigt, welche Pflichten Eigentümer haben, was wie oft kontrolliert werden sollte und wie Sie sich absichern.
Die Verkehrssicherungspflicht ist nicht in einem eigenen Gesetz geregelt, sondern ergibt sich aus der allgemeinen Haftung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Wer eine Gefahrenquelle schafft oder beherrscht, muss zumutbare Maßnahmen treffen, damit andere nicht zu Schaden kommen. Verlangt wird nicht absolute Sicherheit, sondern das, was ein vernünftiger Eigentümer tun würde.
Welche Bereiche kontrolliert werden müssen
| Bereich | Worauf es ankommt | Rhythmus |
|---|---|---|
| Wege und Zugänge | Stolperstellen, lose Platten, Glätte | regelmäßig, im Winter täglich |
| Treppenhaus | Handläufe, Stufen, Beleuchtung | wöchentlich bis monatlich |
| Beleuchtung | Außen- und Treppenhausbeleuchtung | monatlich |
| Bäume | Totholz, Stabilität, Pilzbefall | ein- bis zweimal jährlich |
| Spielplätze | Geräte, Fallschutz, Sand | wöchentlich Sichtkontrolle, jährlich Begutachtung |
| Dach und Fassade | lose Teile, Dachlawinen | jährlich und nach Sturm |
| Keller und Fluchtwege | frei von Gerümpel und Brandlast | monatlich |
Empfehlungen aus der Praxis. Je nach Objekt und Nutzung können kürzere Intervalle nötig sein.
Die Pflicht auf einen Hausmeister oder Dienstleister übertragen
Eigentümer können die Durchführung der Kontrollen auf einen Hausmeister oder Dienstleister übertragen. Voraussetzung ist eine klare, schriftliche Vereinbarung. Der Eigentümer muss den Dienstleister sorgfältig auswählen und stichprobenartig überwachen. Tut er das, haftet im Schadensfall in erster Linie der Dienstleister.
Die Verwaltung haftet, wenn sie die Kontrollen organisieren sollte und das nicht getan hat. Regeln Sie im Verwaltervertrag, wer die Verkehrssicherung koordiniert.
Warum Dokumentation entscheidend ist
Im Schadensfall muss der Eigentümer nachweisen, dass er seine Pflicht erfüllt hat. Ohne Protokoll ist das kaum möglich. Bewährt haben sich Prüflisten je Objekt, ein Protokoll mit Datum, Uhrzeit und Foto je Kontrollgang und eine Meldekette, über die Mängel sofort weitergegeben werden.
Sonderfälle: Bäume und Spielplätze
- Bäume: regelmäßige Begutachtung der Bäume durch einen Fachbetrieb, in der Praxis ein- bis zweimal jährlich, dazu Kontrolle nach Sturm
- Spielplätze: regelmäßige Sichtkontrollen durch den Betreiber, die jährliche Begutachtung durch einen unabhängigen Sachverständigen. AFS übernimmt Reparatur, Wartung und Sandtausch.
