Umlagefähig sind die laufenden Betriebskosten, die in der Betriebskostenverordnung aufgezählt sind, darunter Gebäudereinigung, Gartenpflege, Hausmeister, Winterdienst, Müllbeseitigung und Beleuchtung. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage vorsieht. Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, Reparaturen und Instandhaltung. Bei Hausmeistern und Dienstleistern muss der Anteil für Reparaturen und Verwaltung deshalb herausgerechnet werden.
Was umlagefähige Nebenkosten sind
Die Nebenkostenabrechnung ist einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Vermietern und Mietern. Meist geht es nicht um die Höhe, sondern um die Frage, ob eine Position überhaupt umgelegt werden darf. Dieser Artikel zeigt, was erlaubt ist, wo typische Fehler liegen und wie Dienstleister-Rechnungen aussehen sollten.
Umlagefähig sind Kosten, die dem Eigentümer laufend durch das Eigentum am Gebäude entstehen und in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind. Sie dürfen nur umgelegt werden, wenn der Mietvertrag das ausdrücklich vorsieht, in der Regel mit Verweis auf die Verordnung.
Die 17 umlagefähigen Kostenarten
| Nr. | Kostenart | Beispiele |
|---|---|---|
| 1 | Grundsteuer | laufende öffentliche Lasten |
| 2 | Wasserversorgung | Wasser, Zähler, Wartung |
| 3 | Entwässerung | Abwassergebühren |
| 4 | Heizung | Brennstoff, Wartung, Messdienst |
| 5 | Warmwasser | Erwärmung, Verteilung |
| 6 | Verbundene Heiz- und Warmwasseranlagen | gemeinsame Anlagen |
| 7 | Aufzug | Betrieb, Wartung, Prüfung |
| 8 | Straßenreinigung und Müllbeseitigung | Gebühren, Winterdienst auf öffentlichen Wegen, Müllabfuhr |
| 9 | Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung | Treppenhaus, Gemeinschaftsflächen |
| 10 | Gartenpflege | Rasen, Hecken, Bäume, Spielplatz-Sand |
| 11 | Beleuchtung | Strom für Außen- und Gemeinschaftsflächen |
| 12 | Schornsteinreinigung | Kehr- und Messgebühren |
| 13 | Sach- und Haftpflichtversicherung | Gebäude- und Haftpflichtversicherung |
| 14 | Hauswart | Hausmeister ohne Reparatur- und Verwaltungsanteil |
| 15 | Gemeinschaftsantenne und Breitbandnetz | nur noch eingeschränkt, siehe unten |
| 16 | Wäschepflege | Gemeinschaftswaschmaschinen |
| 17 | Sonstige Betriebskosten | nur wenn im Vertrag einzeln benannt |
Überblick nach § 2 Betriebskostenverordnung, vereinfacht. Maßgeblich ist der Mietvertrag.
Die Kosten für Kabelfernsehen dürfen nicht mehr über die Nebenkosten umgelegt werden. Für neue Glasfaseranschlüsse gibt es eine begrenzte Sonderregel.
Was bei Hausmeister, Reinigung und Grünpflege gilt
Hier entstehen die meisten Fehler. Ein Hausmeister erledigt oft auch kleine Reparaturen oder Verwaltungsaufgaben, und genau dieser Anteil ist nicht umlagefähig. Gerichte verlangen, dass er herausgerechnet wird, sonst kann der Mieter die ganze Position beanstanden.
- Hausmeister: umlagefähig sind Kontrollgänge, Pflege, Reinigung, Winterdienst und Ansprechpartner für Mieter, nicht Reparaturen und Verwaltung
- Gebäudereinigung: Treppenhaus, Flure, Keller und Gemeinschaftsräume sind umlagefähig, eine einmalige Grundreinigung nach Bauarbeiten nicht
- Gartenpflege: laufende Pflege und Ersatzpflanzungen ja, Neuanlage eines Gartens nein
- Winterdienst: umlagefähig, egal ob Mieter, Hausmeister oder Dienstleister räumt
Lassen Sie Dienstleister ihre Rechnungen nach umlagefähigen und nicht umlagefähigen Positionen trennen. Das spart in der Abrechnung Zeit und schützt vor Beanstandungen.
Welche Kosten nicht umlagefähig sind
- Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Kontoführung, Porto
- Instandhaltung und Reparaturen: auch Kleinreparaturen des Hausmeisters
- Einmalige Kosten: Grundreinigung nach Bauarbeiten, Neuanlage von Grünflächen
- Leerstand: Kosten leerstehender Wohnungen trägt der Eigentümer
Fristen und Abrechnung
Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Danach kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen. Mieter haben wiederum zwölf Monate Zeit, Einwände zu erheben.
